Ипотека и дети

Сейчас о детях заботятся не только родители, но и органы государственной власти, что стараются законодательно оберегать своих юных граждан. По этой причине, при использовании ипотечного кредита, наличие несовершеннолетних может вызвать некоторые сложности. По прагматичным оценкам банковских работников дети нуждаются в определённых средствах, затрачиваемых на его содержание. Так что, исходя из этих расходов, уменьшается и кредитный лимит. Также при обмене жилой недвижимости с доплатой учитываются и права ребёнка в старой квартире. Но есть и положительные стороны. Если Вы имеете право на использование материнского капитала, то он может стать первым взносом по ипотеке.

Часто собственник жилплощади хочет улучшить условия проживания, приобретая более комфортабельное и устраивающее его жильё, в чём ему могут помочь ипотечные средства. Но при наличии несовершеннолетних детей процесс обмена может оказаться не таким простым. Конечно, можно использовать потребительский кредит, чтобы расплатиться по обмену с доплатой. Но такие займы имеют обычно более высокую кредитную ставку, более короткие сроки возврата и ограничения в сумме – до 300 т. рублей. Ипотечные же кредиты серьёзно ограничиваются, если закладываемая собственность частично принадлежит несовершеннолетнему.

Проживающий в Вашей квартире несовершеннолетний ребёнок, являющийся членом семьи, не имеет юридически оформленных прав на собственность. Из-за этого многие родители ошибочно думают, что они могут без проблем получить ипотеку, чтобы обменять жильё с доплатой, а затем уже там прописать своего ребёнка. Купленная квартира становится предметом залога, однако прописанное в ней несовершеннолетнее лицо не имеет на неё прав, т.к. не является собственником. Хотя некоторые кредитные организации могут потребовать одобрения органов опеки, которые вряд ли дадут согласие. Всё из-за того, что Вы можете потерять квартиру при определённых обстоятельствах, в таком случае ребёнок останется без крыши над головой. В случае, если банк потребует такого рода бумаги, советуем сразу обратиться в другой кредитный центр.

В случае, когда ребёнок, проживающий в квартире, является её собственником или хотя бы собственником какой-то её части, то всё усложняется в разы. Если собственность недвижимости разделена между родителями и ребёнком, то он имеет юридические права на часть квартиры, даже если она является однокомнатной. Соответственно, если ребёнок становится собственником недвижимости, то он также зависит и от обременений, возложенных на квартиру. Органы опеки разрешение на подобную сделку не дадут.

Опытные риелторы придумали выход из подобных ситуаций и даже не единственный. Вы можете накопить сумму для первого взноса и оформить ипотеку для покупки квартиры с лучшими условиями, не избавляясь от старой, которая частично принадлежит ребёнку. Купленная квартира становится предметом залога, а Вы в свою очередь не нарушаете прав ребёнка. Если же квартира, которая частично принадлежит ребёнку, обменивается на более маленькую, то ребёнок ничего в правах не теряет, если, доля собственности ребёнка увеличивается или квартира полностью переходит в его собственность. В этой схеме доплата за подобный обмен может использоваться в качестве первого взноса по ипотеке, средства которой направлены на улучшение жилищных условий.

Существует также вариант, согласно которому ребёнок наделяется собственностью в квартире родителей будущего заёмщика. В этом случае никто не проигрывает. Правда необходимо согласие дедушки и бабушки, т.к. это уже практически дарение какой-то части собственности.

Без предварительного согласия органов опеки и попечительства родители не вправе совершать или давать согласие на совершение сделок с имуществом своего ребенка, влекущих его уменьшение. Согласно пункта 2 ст. 37 ГК к таким сделкам относятся:

— во-первых, отчуждение недвижимости, а именно — продажа, обмен, дарение жилого помещения ребенка, сдачу в наем или аренду, в безвозмездное пользование или в залог;

— во-вторых, сделки, влекущие отказ от принадлежащих ребенку прав, например, отказ от наследства или дарения жилого помещения;

— в-третьих, раздел жилого помещения или выдел из него долей, а также любых других сделок, которые влекут за собой уменьшение имущества подопечного.

Важным требованием указанной статьи Гражданского кодекса РФ является правило: порядок управления имуществом ребенка для родителей, опекунов и попечителей определяется только законом.